Immobilien sind in Deutschland zu teuer! Wirklich?

Es vergeht kein Tag...

Es vergeht kein Tag, an dem die/der geneigte Leser/in nicht im Wirtschaftsteil irgendeiner Zeitung irgendeinen Artikel über den deutschen Immobilienmarkt finden kann. Hier Zahlen zu zitieren macht keinen Sinn, weil jedes (vermeintliche) Institut - und es gibt viele davon - seine eigenen Zahlen auflegt. Die Abweichungen der Daten sind teils enorm, aber das stört anscheinend niemanden.

Dafür ist der Tenor aber überall gleich: Die großen Städte sind überkauft, Preise steigen auch in B- und C-Lagen, und das deutlich stärker als die Mieten. Wenn man das weiß, dann hat man zumindest ein rudimentär korrektes Bild der Lage.

Wer A sagt muss E wie Einwand sagen...

Das so gemachte Bild des Immobilienmarktes in Deutschlands mag rudimentär korrekt sein, trotzdem habe ich hier drei Einwände.

Einwand Eins: Der Immobilienmarkt ist fragmentiert

Bei den Zahlen dreht es sich meist um Mietwohnungen und Einfamilienhäuser. Aber das ist viel zu pauschal. Warum? Es gibt zum Beispiel

• Neubau-Wohnungen
• Bestands-Wohnungen (jeglichen Baujahrs)
• Denkmal-Wohnungen
• Doppelhaushälften
• Reihenhäuser
• neuerdings auch Tiny Houses
• Mikro-Appartements
• Boarding-Wohnungen
• Ferien-Wohnungen (im In- und Ausland)

Betrachten wir die Möglichkeiten der Lage, dann finden wir

• Zentrums-Lagen
• Rand-Lagen
• Villenviertel
• Glasscherbenviertel

Es gibt

• nachhaltiges Wohnen
• modernisierte Wohnungen
• Plattenbauten

Was ist mit

• Studentenappartements?
• Pflegewohnungen?
• Betreutem Wohnen?

Oder

• Direktinvestition?
• offenen und geschlossenen Immobilienfonds (auch für Wohnungen in den USA)?
• Investition in den Zweitmarkt?

Es gibt gute und schlechte Einkaufspreise, solche mit Maklergebühr oder solche ohne und irgendwann wahrscheinlich sogar wieder eine Förderung der KfW. 

Einwand Zwei: Wer spricht über die Finanzierung?

Wer sich heute eine Wohnung als Investor zulegt, der sollte diese zum Großteil über Kredite finanzieren, selbst wenn er das Eigenkapital hätte. Das "Warum" ist mathematisch einfach belegbar.

Kaufe ich eine Wohnung für 200.000€ komplett eigenfinanziert und das Objekt erfährt eine Wertsteigerung von 3%, dann beträgt meine Eigenmittelrendite? Richtig: 3%.

Setze ich nur 60.000€ ein und 140.000€ kommen aus einem Bankdarlehen, dann ändert sich diese Rechnung. Bei einer Wertsteigerung der Wohnung von wiederum 3% beträgt die Eigenmittelrendite? Korrekt: 10% (6000€ Wertsteigerung auf 60.000€ Einsatz).

"Halt. Stopp!" hören auch Sie schon den Buchhalter jammern? "In der Rechung fehlt der Zins!".

Gutgut: wir setzen 2% Zinsen pro Jahr auf die 140.000€ an (was zu viel ist), nehmen dann aber mindestens 0,5% wieder weg, weil Zinsen auf eine vermietete Immobilie Werbungskosten sind. Bleiben 1,5 Prozent.

Zeit für den „Finishing Move“: Bei 3% Inflation (was zu wenig ist), bleibt pro Jahr ein Plus von 1,5%! Ein Gewinn auf die eigenen Schulden quasi. Meines Wissens nach nicht zu versteuern…

Einwand Drei: Gewohnt wird immer

Ein blöder Spruch, aber so ist es eben. "Gewohnt wird immer." Und wer daran glaubt, dass Deutschland in ein paar Jahren weitgehend entvölkert ist, der möge bitte nicht in Immobilien investieren.

Wer aber nur einigermaßen die Entwicklung mitverfolgt hat, der sieht, dass selbst der "totgeglaubte" Osten inzwischen eine Boom-Town nach der anderen hervorbringt, bezogen auf das Einwohnerwachstum.

An vorderster Spitze Leipzig, aber auch Potsdam, Dresden, Erfurt, Rostock, Halle, Jena, Magdeburg. Und ja, auch Berlin liegt in Ostdeutschland. Deutschland ist nicht geschrumpft, wie es prognostiziert wurde. Deutschland ist in der zurückliegenden Dekade um über 3 Millionen Menschen gewachsen.

Wir leben in einem der am weitesten entwickelten Länder der Welt. Wirtschaftlich, medizinisch und sozial. Unser Lebensstandard ist im internationalen Vergleich maximal hoch und - das ist das Entscheidende - drängt noch weiter nach oben.

Dieses Streben erfordert Zuzug von außen. Bleiben die Wanderungsbewegungen nur auf dem Niveau, das wir aktuell haben, wird laut Statistischem Bundesamt die Bevölkerungszahl in Deutschland die nächsten 40 Jahre steigen statt sinken. Ständig wird es dafür Nachschub an Wohnraum geben müssen, alte Liegenschaften müssen saniert werden, nachhaltiges Bauen und Modernisieren stehen erst ganz am Anfang. Also ja, gewohnt wird immer (werden).

Und selbst?

In München würde ich aktuell tatsächlich nicht mehr einkaufen, ich bin mir aber nicht sicher, ob ich mich in 10 Jahren nicht doch darüber ärgere. Aber das Umland von Berlin, Leipzig, Hannover, das Ruhrgebiet, die ostdeutschen Landeshauptstädte oder das „Silicon Saxony“.

Also überall dort, wo man für modernisierte Wohnungen mit professioneller Verwaltung und Mietpool um die 2000€ für den Quadratmeter bezahlt, dort finde ich die Investition in Immobilien immer noch sehr spannend.

Oder wunderschön sanierte Denkmalwohnungen, die abzüglich Grundanteil auf 12 Jahren steuerlich fast vollständig abgeschrieben werden können.

Oder energetisch hocheffiziente, sicherlich bald wieder stark geförderte Wohnbauprojekte.

Gibt es alles. Nur nicht im Wirtschaftsteil diverser Zeitungen. Neugierig geworden? Sprechen wir darüber!